地产债批量涨停，房企一级市场融资难点待解

尚需更多举措化解风险

经历此前大跌后，近期金地、龙湖、万科等多家龙头房企的债券价格，近期开始逐渐走高。11月8日，金地多只境内债券的价格，盘中均涨超20%而触发临停，收盘时分别涨17.51%、20.91%、20.85%。

万科境内债也连续多日上涨，多只债券连续三个交易日上涨，区间涨幅分别达到14.9%、11.59%。

地产债止跌回升背后，市场对于房企融资情况预期回暖。11月7日，人民银行表示将积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资。11月6日，万科就其经营及债券波动事宜与金融机构召开线上会议，深圳国资委相关人员亦参会出席并表态将全力支持万科应对风险。

同时，目前金融机构对房企融资的态度也存在分化，较为看好安全边际较高央国企地产债，对民企地产债较为谨慎。而市场的观望情绪似乎也对一级市场产生影响，房企的股权融资、债券融资都略显低迷。业内人士认为，未来还将需要更多举措以有序化解债务风险。

金融机构态度分化

近1个月来，部分龙头企业地产债一度陷入持续走低的窘境。据华泰证券梳理，截至10月27日，广义民企中，碧桂园、金地集团、万达商业、中骏集团一般公募债平均利差较年初上行超过1000个基点，龙湖集团利差较年初上行超过 300个基点，万科 10月以来折价成交增加，当前利差较年初上行超过40个基点。

近期随着利好释放，金融机构目前对地产领域投资维持中性，但对央国企、民企地产债投资态度存在一定分化。

“当前地产需求端政策偏松，国企融资较畅通，再度出现违约潮的概率较低，但销售筑底意味着房企偿债的关键问题尚未解决。”华泰证券研究所副所长、总量研究负责人张继强在研报中称，截至2023年10月23日，地产债年内违约额为 895.36 亿元，同比下降 38.76%，新增违约主体6家，较上年明显减少。存量地产债余额14913亿元，其中已出险房企、未出险房企债券余额占比分别为12.72%，87.28%。

张继强认为，从投资策略来看，央国企债券建议中短久期配置，关注REITs和ABS 品种机会。地产民企债建议谨慎，关注房企2024年初公开债到期压力，博弈政策加码下的交易性反弹。

华创证券固定收益首席分析师周冠南也持类似观点。他认为，当前央国企地产债安全边际较高，可关注其短端中高等级品种的配置机会，民企地产债依然维持谨慎。从利差来看，10 月地产利差走势分化，1年期各品种普遍走阔 3~9个基点，2年期AA+品种收窄1个基点，而 2年期AAA、AA 品种走阔2~3几点，民企、国企地产利差分别走阔 283、3个基点。

根据多家机构测算，未来部分房企在偿债方面压力仍存。

华泰证券数据显示，地产债近期到期高峰在2024年3~4月。而根据今年1~10月发行情况，地产民企债月均发行额仅40亿元，若无外部支持，地产民企债净融资在 2024年初的偿债高峰期可能呈现大幅净流出。此外，部分民营房企明年一季度将有美元债到期，当前地产美元债新增发行困难。

与此同时，房企的销售回款也未见起色。2023年1~9月，克而瑞TOP50 房企中，国企全口径销售额合计21885 亿元，同比增长 7.28%。民企全口径销售额合计 16016.1 亿元，同比下降 31.82%。

这种偿债压力在近期公布的房企三季报中也可见一斑。以金地为例，三季报显示，截至9月末，金地集团账面货币资金338.5亿元，同期一年内要偿还的短债和非流动负债为420亿元。而对比中报来看，彼时金地集团账面货币资金为460亿元，尚可覆盖年内要偿还的415亿元短债和非流动负债。

业内人士透露，一些房企实际要面临的资金压力可能更大。不少城市在优化商品房预售资金监管政策，房企可实际调动的货币现金相当受限。

一级市场“梗阻”待解

偿债压力渐大之际，地产债的偿债资金来源仍有“梗阻”待解。

从债券发行市场来看，近期境内地产债发行陷入低谷。choice数据显示，10月房地产债发行量（不含到期）降至175.63亿元，目前为年内最低点。相较于9月205.46亿元的发行总额，环比下滑14.55%；融资额为-161.97亿元，再次为负数。

与境内债相比，境外债发行量则有一定扩张迹象。据德邦研究所统计，相较于7月、8月、9月连续三个月的“冰封期”，10月地产债中资海外债发行量有显著提升。

从股权融资来看，根据行业第三方统计，目前，A股申请股权融资的房企有接近30家，获得证监会批准的有8家，其中保利发展暂停定增计划；万科终止定增计划；福星股份、大名城、陆家嘴、中交地产获批，目前还在募集资金过程中；招商蛇口、华发股份完成资金募集。

对于终止定增计划的原因，万科相关负责人曾在中期业绩会回应称，因为公司股价处于低位，有机构投资人对于在低位增发表示了担忧，对于现有股东的权益保障需要慎重考虑。

根据克而瑞近期披露的数据显示，典型房企在10月的融资总量环比减少超4成，同比减少超5成，创下了2020年以来的新低。而整个前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；相较于上半年，三季度融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。

张继强认为，在信用债融资仍有难度的情况下，合适的抵质押品和外部增信的重要性上升。此外，民营房企可通过提高银行信贷占比、盘活存量资产发行 REITs、股票定增等途径补充融资性现金流。